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租售同权只是楼市大转变的第一步 | 冯国亮解读
类型:专家解读  日期:2017-08-03  浏览:1627 次  评论:查看评论
    7月,广州率先推出“租购同权”,郑州、扬州、济南及无锡等地均已跟进发布了支持租房的新政,“租房入户”时代已经到来。


    住建部有关负责人说,将通过立法,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
    房子跟教育户籍等福利绑定,附着着大量权益及社会意义,如果租购同权能够逐步施行,这对年轻人及流动人群是一种激励,有利于打破阶层固化的局面,并促进人口流动。


    近日讲座中有人问起租售同权与购租并举对购房投资的影响?我认为短期影响不宜高估,租售同权落地面临着户籍制度、学区政策及租赁市场不成熟等一系列障碍,涉及巨大的利益调整,不会一蹴而就,而中长期影响不可低估,毕竟这是一次历史性的转变。
    从北上广深十三五规划看,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房总套数将超过新增住房套数的一半。这意味着,在这些大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。
    当然也有人认为大惊小怪,不会有什么改变,楼市调控也只是短期的权宜之策,迟早还会放松,房价还会反弹,殊不知一叶落而知天下秋,这只是楼市大转变的第一步。
    租售同权与租房新政其实都是房地产长效机制的重要组成部分,之前中央历次会议提及房地产长效机制,分别用词为“研究”——“加快研究”——“加快研究建立”,如今变成“加快建立”,说明已经开始进入施行阶段了。


    如各地十三五规划中均大幅增加住宅用地,通过人地挂钩与职住挂钩的原则实现供地总量与结构动态调整,这正是“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”。
    长效机制不仅包括市场监管与土地制度的转变,还有针对房地产的金融和财税制度建设,这两者是国外进行楼市调控的主要选项,能够有效降低住房交易带来的财富增值效应。
    目前金融方面还未见端倪,不过3月周小川答记者问时表示,随着住房产业政策的调整,估计它(住房贷款)会适当放慢。这意味着伴随长效机制落地,房贷总量及增速均会有所调整。
    抑制炒房与房价大涨金融政策是关键,利用大数据针对炒房进行精准控制是落实“房住不炒”的利器,还有减少房产抵押创造更多内生资本等,这些可能性一旦落地必然会对市场预期产生更大的影响。
    另外大家一直关心房地产税,十三五期间在重点城市落地是大概率的,而财税措施不止于此,还有对房产投资影响更大的一直引而未发,在此不便多说,只是提醒大家,未来企业减税、房产加税是大趋势。

    长效机制的建立是1998年房改以来房地产制度的分水岭,具有划时代的意义,从此以后,房地产发展将被套上新的紧箍咒,彻底告别野蛮生长的阶段,步入限制性发展的新时代,稳定房地产市场将是长期方针,不要再幻想2016还会再重来。
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