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房地产已被高度控盘 顺势而为是最明智的选择
类型:本地楼市  日期:2017-08-28  浏览:1837 次  评论:查看评论

    眼下租房市场的种种利好,貌似冲淡了人们的购房热情。

    在小编看来,这种利好也进一步让有房者和无房者对房价走势的判断更加分化。有房者自然坚定看多房价,而无房者也多了些看空的底气。
    那么,我们的房价,未来到底会如何走,接下来还能不能买房,如果要买房,应该买哪里的房子?
 
    一、我们的房地产是如何发展起来
    发展房地产的初衷其实很简单。要发展,还得解决住房问题,靠“大家长”一个人的力量已经不行了。
    所以在1997年,我们正式启动了“房地产市场化”,那一年,宣告后来者要想拥有房子,就得自己掏钱买。
    而在这之前,还有个更重要的铺垫已经完成,那就是在1994年实施的“分shui制”。这个新的规则实际上加速了“房地产市场化”的进程,因为在这个规则之下,各个城市已经没有好的收入来源。发展需要资金,怎么办?还得看看自己手里有什么才行,想来想去也就是土地了。
    自此房地产和城市联手度过了十余年的蜜月期,地产界称那段时光为“房地产的黄金时代”。买了房的人也借着地产的东风坐上了财富增长的快车,剩下没买房的人也只能感叹自己为什么没有那个魄力买套房。
 
    二、房地产第一次遇险
    时间来到了2008年,华尔街五大投行之一的雷曼兄弟倒下了。反映到我们这就是各种企业经营出现问题,企业低迷,城市自然也受到了波及。
    城市的日子难熬,房地产也好不到哪里去。那一年,很多城市的房价都下行了,包括现在坚挺的一线城市。
但尝过了甜头的城市管理者很清楚,要在短期内扭住颓势,还得依靠房地产。于是在2009年,大量资金经由各类金融机构流入基建和房地产。各种港口、桥梁、高速公路、机场、房地产项目开始快速上马。
但短短2年,副作用就出现了,房价这匹野马有脱缰的危险。
    2011年,各地开始全面收紧房地产。但也正是从那时起,短暂蛰伏的楼市在2012年下半年重新爆发。而更多城市的房地产由于尚未发展就遭收紧,城市陷入无米下锅的境地。于是在2013年前后,除了北京等少数几个城市之外,大部分城市都已经开始对房地产放行。
    至2014年,大部分中小城市都借着房地产缓过劲来了。
 
    三、分化的房地产
    房地产的放行,的确让中小城市缓过劲来了,但问题是该买房的人都买了,还是有很多房子没卖掉。于是到了2014年下半年,房子太多的问题开始浮出水面。到2015年末,商品房待售面积达到了创纪录的7.18亿平米。
    在这种情况下,大量资金开始集中于少数优质城市,剩下很多城市的房地产开始陷入低谷。虽然2015年进行了史无前例的刺激,但无奈底牌被看穿。整个2016年,三四线城市基本上没啥动静,资金依然快速向一二线城市集中。
在这个过程中,部分潜力型城市的房地产表现出黑马姿态,比如合肥、郑州、成都、苏州、无锡等。他们开始代替一线城市,成为最近一轮楼市的领头羊。
    而更多的城市房地产在2017年开始“无脑”上行。这些城市普遍表现为留不住人才,产业发展滞后等。非要说个理由,那就是本来留在优质城市的资金无处安放。
    这些城市仍然在大力发展房地产,不断补充新的房子,打算卖出更好的价格。反观那些一直很优质的城市,却在步步收紧,新开盘的房子少之又少。未来这两种城市的房地产结果可想而知。
 
    四、时隔20年,房地产再起步
    1997年房地产开始市场化,到2017年,已经走过了20年,这20年的房地产让大多数人找到了自己的位置,不同的人身份不同,难以逾越。
    2017年的租房战略则试图打破这种隔阂。但我们应该清楚一点,未来租房大发展的城市一定只会在部分热门城市出现,这些城市产业优秀,人口吸引力超强。
    另一个现实是,这些城市的住房自给率已经相当高,在这种情况下,继续大规模盖新房子已经不那么重要,城市也不需要靠土地来养着。
    一般在这种情况下,我们会做两件事。
    一件是我们正在做的:大力发展租房。如果说1997年,是房地产市场化的元年,2017年则是租房市场的元年。
为什么要在这个时候做这件事?因为继续盖房子就等于摊薄了大家的身价,而且一旦后来者接不上,房地产就可能玩不转,成为真正的“灰犀牛”。
    在这个时候,仍然有源源不断的人进入大城市,他们要房子住,只能盖房子让他们租房住了。请注意,在这个时间段,土地收入相对于大城市来说,已经不那么重要了。
    另一件是我们正在酝酿的:房地产税。它所要做的就是要让房地产持续贡献收入。
 
    五、房地产放缓会有风险吗?
    无论是什么原因,我们都得承认,热门城市的房地产已经逐渐放缓了。
    房地产放缓会产生新的问题,那就是手中有房的人看不到继续增值的可能时,会选择出售离场。
    很显然,这种可能也逐渐被堵上了。先是房子到手5年不能出售,而后是更有效的策略:推出共有产权房等。
    这种房子的好处有两点:一是风险和收益共担;二是卖房子不那么方便,未来楼市真出什么问题,这些房子也不会对市场形成冲击。
    这类房子会成为一把利器,它们将和租赁房源一起,让整个房地产变得更加可控,逐渐消化楼市波动风险。
    在这种情况下,房地产如果出现大的问题,那一定是城市不行了,这种可能性又有多大呢?
 
    六、买房即赚的时代已经过去
    根据以上分析,我们得知,房地产未来一定是分化的,买房即赚的时代已经过去了。
    分化的时代,整个房地产市场要么缓慢上行,要么停住歇歇脚。
    在这样的市场中,买房一定要谨慎,因为很多城市的房子会因为缺乏爆点和预期被抛弃,剩下少数城市成为整个楼市的支柱。
    这个时候肯定还有潜力股,但你需要具备更强的“选股”能力来找到它们。找不到潜力股,还想买房,那就只能“抱大腿”了。
    当然还有更聪明的人,选择置换海外资产,如果你还没走这一步,以现在的趋势,好像也已经不大可能了。
    总之,在一个高度控盘的市场里,要分一杯羹,顺势而为是最明智的选择。
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