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鼓励租房另一面:租房本质是消费 买房本质是投资
类型:本地楼市  日期:2017-11-21  浏览:4798 次  评论:查看评论
    租房也可以贷款了,这是一件好事情。
 
    11月3日,建行携11家企事业单位在深圳举行住房租赁战略合作签约仪式,发布首款个人住房租赁贷款产品,宣布进军住房长租市场,鼓励租赁贷款。11月16日,工行也推租房贷款,将为广州住房租赁市场提供5000亿授信。涉足租房贷款的还有中信银行和中国银行,预计会有越来越多的银行进入这个领域。
 
    租房贷款的诞生,是房地产宏观调控政策下的产物。既然已经定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么具体措施就是一手抑制房产的换手率,另一手提高房子的居住率,鼓励出租就是很自然的事情。
 
    今年以来,从国家到地方政府层面,纷纷出台各类落地政策,加大对住房租赁市场发展的扶持力度。其标志性事件就是一些城市推出了租售同权政策,使得出租市场的想象空间变大了。有机构预测,到2030年中国住房租赁市场的规模将超过4万亿元。如此巨大的市场规模,当然会有巨大的金融需求,嗅觉灵敏的银行先后入场,示范效应是明显的。
 
    与此同时,这些银行也是在用具体行动来响应房地产调控的政策号召,租房贷款的推出和买房贷款利率的提高,内在的逻辑是一致的。目前看,租房贷款的发放门槛不低,基本上都是与长租公寓合作,可以视为扶持长租公寓市场的政策配套。其中,建行参与投资了2家住房租赁服务公司。中信银行是与碧桂园集团合作。中国银行与工商银行则选择与地方政府合作,其资金支持基本上也会流入机构化的长租公寓。目前如果租户租住的是私宅,想办理贷款还是有困难的,但长远看,金融服务一定也会扩张到这里。
 
    利率方面,初试水的租房贷款还算“优惠”。根据建行深圳分行的“按居贷”协议,1年期贷款月息为0.363%,合年息4.356%;1-3年期的贷款月息为0.396%,合年息4.752%。两者均低于同期个人按揭贷款利率。目前各家商业银行的首套房贷款利率一浮再浮,有的甚至上浮20%。因此,租房贷是划算的,所以恐怕也会存在一些套现空间。
 
    但这不是问题的要害。真正要区别的是,租房的本质是消费,买房的本质是投资。租房贷款确实可以让租房变得更容易,甚至可以鼓励人们大胆租住质量更好价格更高的房子,这也意味着更大的支出,而利息又是额外的支出。买房呢,它的本质是把钱存进了房产,虽然同样也支付贷款利息,但在还清贷款的那天,房产可能已经升值很多,只要房子的市场成交价不低于加总的购房成本,那么这笔投资就是赚的,因为房主已经免费“租住”了几十年,相当于自己“赚取”了租金。
 
    当然,这有一个前提。就是房价始终是在上涨的。明确房子是用来住的,本身就是为了打消这种预期。否则,我们会看到很多人也许在统计数据里属于中等收入,可由于缺少一份房产,其收入的大部分很可能都会被通货膨胀和房租上涨消耗掉。
 
    来看看现在的北京上海深圳。最新数据显示,北京上班族的平均月收入是1万元左右,表面看这不算低收入,但如果减掉几千元的租房成本,其实所剩无多。而房租不仅跟着消费指数同步增长,将来租金涨到一定程度后,很可能就需要贷款,就会有额外的利息负担,继续再发展下去,有一天,银行批贷也会变得谨慎。韩国已经深度进入这个阶段,2006年的韩国国政监察资料显示,2005-2006年间,韩国的房租贷款申请者当中,4人就会有1人被银行拒绝,人数达到7万人。那一年韩国的总人口是4800万,达不到“最低居住标准”的房产贫困层人口达到了1000万。而那些有幸得到租房贷款的人,60%都认为房租是全家的沉重负担。
 
    中国当然有能力避免步韩国的后尘。前提仍然是在鼓励租房的同时,加快房地产长效机制出台,让房地产市场稳健发展。这是硬币的另一面。
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