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李迅雷:未来几年,房价最多走L型,看好这五个省市
类型:楼市要闻  日期:2017-12-15  浏览:1761 次  评论:查看评论
 
质量第一位,增速下行反而是好事
 
1、为何一国经济上升到发达经济体水平之后,经济增速就会下行?——当存量大到一定程度的时候,增量对存量的占比自然就下降了。按照权威人士的说法,“树不能涨到天上去”,凡事都有极限。

2、我始终认为,经济总量增速回落是一个自然的现象,是经济发展到一定阶段必然出现的情况,只是增长的速度放缓了,但仍是在增长,不是不增长,也不是负增长。
 
3、为何经济增速下行是一个很正常的现象呢?道理很简单:人口老龄化加速,城市化到了后期,人口流动性下降,从而导致经济增速放缓。此外,当经济体量足够大的时候,增量相对存量的比重必然会下降。
 
4、全球任何一个成功步入发达经济体行列的国家或地区,其在发展过程中经济增长速度都无一例外地会从高速换档为中速、再换档为低速增长。如今,没有任何一个发达经济体的GDP增速还能维持在5%以上。
 
5、美国、日本、欧盟等,他们的经济增速都是2%点多,全球增速不过在3%左右,中国经济增速能够维持在6%以上属于非常不错了。就像人有生命周期,动物有生命周期一样,万物都有生命周期,中国经济增速在2007年达到了历史最高点,之后便处在回落过程中,回落是非常正常的。
 
6、我们不应简单地认为经济增速回落就不好,增速上升就是好的,可能更要反过来讲,经济增速上升反而对结构调整是不利的,对去泡沫是不利的;经济增速下行才能促转型,只有经济转型了,经济结构改善了,才能避免发生系统性风险,从而保持经济的可持续增长。而通过加杠杆来维持中高速增长,结局一定是盛极而衰。
 
7、从全世界的情况来看,转型过程中的国家在转型和发展过程当中,经济增速无一例外是往下走的,这个道理要明白。“十九大”把这个道理讲得很清楚,提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,GDP不是看增速,而是看质量指数,质量是第一位的,质量更加重要。
 
中国经济两个面,一面在缩减一面在扩张
 
8、尽管我国服务业在快速发展,投资增速超过10%,但制造业的发展却在放缓,投资增速不足3%。这说明,看中国经济不能只观一面,至少要看两个面。即便在第二产业内部,也存在两个面——新兴产业和传统产业。例如,当传统产业普遍面临产能过剩的时候,新兴产业则迎来高增长的发展机遇。
 
9、当前中国,传统经济正走向衰落,且这轮衰落始于2011年,新兴经济则在不断壮大。不过,新旧动能的转换需要一个漫长的过程,因为旧动能目前仍是中国经济的主动能,只是动力在衰减;新兴经济是次动能,但发展空间巨大。从资产配置的大格局看,应该重配新兴产业、新动能,减持传统产业、旧动能。
 
10、中国人口流动也呈现两面特征,一面是农业人口往城镇转移的速度在放缓,2016年城镇农民工数量出现了净减少;另一面,中国人口从三四线城市流向一二线大城市的趋势还在强化,缩减与扩张并举,由此也创造了不同区域的不同投资机会。
 
经济步入存量阶段,投资要看结构性机会
 
11、在经济减速的大背景下,在供给侧结构性改革的推进下,我们一定要关注结构变化。趋势性上升的时候看总量,经济步入到存量主导阶段的时候看结构,因此,目前及今后的资产配置,要找的是结构性机会,而不是趋势性机会。
 
12、自2011年中国经济开始减速之后,虽然债务水平在不断上升,但经济增速上不去了。这意味着我国经济已逐步步入存量主导的阶段。过去,中国经济是增量主导,因此产生了一些趋势性机会,如房地产投资等,在过去十五、六年的时间里基本维持只涨不跌、大幅上涨的趋势。如今步入存量经济主导阶段,房价可能是有涨有跌,有些区域会继续涨,有些则会跌。
 
13、股票市场也是如此。过去的股价指数总是大起大落,现在上证综指逐步走向平稳,存在的则是结构性投资机会。如果结构性投资机会把握不好,收益就会比较差。
 
14、当前中国经济已经进入存量经济主导、新旧动能转换的时代。新兴产业的增速在上升,传统产业的增速在下降,新动能是1,旧动能是9。这就意味着新行业、战略新兴行业有新的投资机会。
 
15、要找出过去有大量研发投入的重点行业,投入多意味着产业升级的机率更大,肯定要重点关注。从行业投入来看,计算机和电子等领域相对较多,我不是研究这些行业的,但从宏观角度而言,就应该看钱流向哪里,像中国的量子卫星、激光武器、通讯网络等一系列巨大投入,哪些上市公司最受益,对我们做投资判断意义重大。
 
16、当然,传统经济也不是不可以配置,但一定要配置在行业龙头上。例如,随着金融监管的加强,资管新规的推出,房地产行业的融资难度会越来越大,最终导致行业集中度进一步提升,实现优胜劣汰。因此,随着传统产业增速的下降,投资机会往往是结构性的。但新兴产业的投资逻辑是把握趋势性机会,因为大部分新兴产业都处在扩张期。
 
房价最多走 L 型,我看好这五个省市
 
17、到2020年之前我都不大认为房价会出现大幅度的回落,因为房价大幅回落会引发系统性金融风险,但我国经济发展目标是2020年要实现全面小康,在这个前提下维持稳定,房子、资本市场、房地产市场的大起大落是一个很重要的调控目标。
 
18、我们现在政策的要点是防止房地产大起大落,因为房地产不仅是中国的财政,还是中国的金融,更是代表了整个中国经济,所以,我想楼市总体上虽然没有趋势性机会,但是有结构性机会。
 
19、不妨大胆预言,2017年中国楼市的销量已经构筑了历史大顶。回顾历史,国内商品房销量分别在2009年、2012年和2014年出现过三次负增长,同时也伴随着房价涨幅的回落,2018年商品房销量必然会出现负增长,同时房价涨幅也将进一步回落。
 
20、未来几年,在“房住不炒、租售并举”的政策严控下,房价即便不跌,总体看至多也只能走L型,作为大类资产的配置也就成鸡肋了。
 
21、在总体不乐观的前提下,我认为,房产投资的结构性机会依然还是有。投资房地产来讲,主要是看两个指标,一个是人口流向,一个是资金流向。
 
22、目前已经进入精准化时代,我们已经不能简单讲,是看好长三角还是看好京津冀、珠三角。将人口的自然生长因素去除之后,上海是净流出,江苏也是的。但是长三角地区内的江西、安徽、浙江人口还是净流入,所以我看好长三角地区的结构性机会,相对来讲,我更加看好浙江。珠三角我看好四个城市——深圳、广州、佛山、东莞,这些地方的人口在不断大量流入。但对津冀地区相对不看好,为什么?因为全部都是流出的,如北京、天津、辽宁、山东、河北全都是净流出。
 
23、此外,房地产投资的结构性机会还表现在高铁、地铁等基础设施建设对经济地理的改变上,经济的经济地理正在被不断改变,高铁的沿线城市房价显然高于附近的非沿线城市。
 
24、我们把握住一点,中国人口向大城市集聚还远远没有结束,深圳这个地方的活力超过中国任何一座城市,这是势不可当的。所以说,我们的资产配置一定要配置在人口集聚、产业集聚的地方,包括股票市场也是一样。

明年通胀起不来,加息没必要
 
25、央行是否加息,还是要看明年通胀会不会起来,我觉得明年通胀起不来。每年到现在这个时间段,不少人都会预期通胀会起来。通胀起不起得来,取决于GDP的增速。我研究了三十年中国GDP跟CPI之间的关系,只有GDP增速上升了,CPI才会起来,我认为明年CPI总体水平会比今年略高一点,但还属于可控范围之内,还是在2.5%以下。
 
26、美联储加息会不会导致人民币被动加息?我觉得还是取决于多重因素,如果人民币贬值压力不大,加息的必要性也就不大了。近年来讲,人民币的汇率走势是强于预期的,我想明年也不会出现大幅度的贬值,因为总体来讲,中国经济的可控性还是比较好的。
 
27、2018年中国GDP增速将是回落的,既然增速是回落的,那么这个时候加息就显得没有必要。所以,我的总体判断是明年上调银行基准利率的可能性不大,但是不排除操作利率,也就是央行公开市场操作利率,正回购、逆回购的利率可能还会调整,上半年调整压力大一点,下半年可能松一点。
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