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    • 2018,中国房地产巨变前夜?但这些城市正在“假装严控”
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2017-12-30  /  浏览:1684 次  /  
    楼市风向已变,多空已然转换,但如果你认为中国楼市已到了下半场,未来三年国内楼市低迷格局已定,那你就想得过于简单了。实际上,这盘棋局刚刚进入中场,至于下半场如何落子,高层已了然于胸,可你却还很懵懂。
     
    本文主要内容:
    1、近期楼市大事频发
    2、这些城市在“假装严控”
    3、调控背后到底藏着什么?
    4、这才是真正的楼市2018
    5、看清,这是楼市即将发生的
     
     
    1
    楼市已进入下半场?
     
     
    让我们先从近期楼市的各项新闻说起。
     
    首先是2017年12月20日中央经济工作会议对于房地产的定调:
     
    加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
     
    请注意最后一句:“分清中央和地方事权,实行差别化调控。”这是在中央经济工作会议这种级别的会议上,第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。
     
    这句话非常重要,这说明,本轮调控已经到达了一个阶段,稳房价稳人心的初步成效已经收到,而面临复杂的楼市局面,一刀切的模式已不适合下一步的调控需求,下一步需要做的是因城制宜,甚至可以做到一城一制。
     
    然后呢,发生了什么情况。
     
     
    2
    “一城一制”预示调控松绑?
     
     
    12月21日,在承认地方调控权的第二天,武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票(人才住房券)使用办法(试行)》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。
     
    从时间点可以看出,武汉的房票政策一定是提前有所准备的,只是在等待一个合适的发布时机,这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。在得到确认之后,武汉连一天也不愿意多等,就立刻放出了房票这一个新型试水炸弹。
     
    紧接着,郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南,全日制本科以上学历,不用审核社保和个税,即可买房,并于元旦过后就开始执行,反应比武汉还是稍慢了一步,但是,步子却是迈得相当之大。
     
    12月24日,重庆紧跟着又一次放低了购房的门槛。
     
    大家也许会觉得奇怪,重庆不是一直不限购吗?还怎么放低?
     
    众所周知,重庆是全国唯二征收房产税的城市之一,征收对象为三无人员,即在重庆无户籍、无企业、无工作的个人,目标直指来渝炒房群体。虽然目前重庆征收房产税额度并不高,但一套一百多万的房产一年征收几千块也聊胜于无。
     
    但是在最新政策中,所有的三无人员,只要能提供重庆公司出具的工作证明或个人所得税证明免征房产税!只要直系亲属为重庆户籍的免征房产税!只要是在渝大学生免征房产税!
     
    这几项免征条款中,尤其是第一项,满足的难度不是很大,具有很大的想象空间。
     
    可以想象,其他城市不会听任武汉、郑州、重庆这样来解读政策,下一步一定会有更多的城市,在无限度放低落户政策的基础上,以更多的花样松绑政策跟进。
     
    接下来,放松限购政策的会是谁?
     
    长沙?成都?南京?西安?天津?杭州?
     
    下一步,会出现什么样的松绑政策?
     
    一切皆有可能。
     
     
    3
    调控又要往哪走?
     
     
    高潮还在继续。
     
    12月23日,在全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽指出:
     
    2018年,我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
     
    划重点:
     
    第一,又一次提到了差别化调控政策,说明中央对这一政策的进一步支持;
    第二,在近一年严厉调控的大形势下,第一次提到了去库存的问题。
     
    并且,去库存的范围除了三四线城市之外,第一次提到了县城。这说明,在历经一年多的全民买房大运动之后,广大四五线城市和县城的房产库存量仍然是一个惊人的数字。
     
    在坚持房住不炒和长效机制的今天,在房产税预期不断加强的今天,在楼市被打压一年后终于见到成效的今天,在这一历史拐点的敏感时期,公开表示中央会支持这些地区的去库存工作,这是一个非常值得玩味的信号。
     
    那么,接下来,可以预见的是,2018年,三四五线城市的调控不会加强,反而会放松的可能性很大。
     
    这些三四五线城市和县城本身就没有限购限售,又该如何放松?大概率会以降低首付和贷款利率打折等方式来进行。
     
     
    4
    这才是真正的楼市2018
     
     
    那么,照目前的势头来看,2018的楼市会是一样怎样的景象呢?
     
    大概率事件:
     
    一线的北京上海继续严格执行限购政策,加上超高房价的加持,成交量继续低迷,房价持续冰冻。
     
    深圳由于落户政策的宽松和内在各项势能,导致房价跃跃欲涨,多空角力,但在多军即将胜出的关键时刻,总会遭遇政策的及时打压,如近期盛传的元旦之后深圳二手房网签价与评估价将统一,直指高评高贷,导致12月深圳的二手房成交量激增。
     
    为了不从一线城市掉队,广州限购或入户政策适当调宽的可能性很大。
     
    二线城市,除了前期在抢人方面拼得很凶的武汉、郑州、成都、长沙、南京等城市外,预计会有更多的二线城市加入抢人和花样放松限购大战。
     
    这些城市有可能会包括天津、合肥、杭州、厦门、石家庄、西安等。到2018年,大家很可能会发现在2017年需要全款抢房的二线城市,购房门槛变低了,全款变按揭了,买房更容易了,可供选择的城市和房源机会都变多了。但是,2017年的盛况却不会再重现了。
     
    三四五线城市和县城,其实17年大部分三四五线城市的房价也普遍上涨了不少,但更多是在多年不涨的基础上,基于多年的货币增发产生的补涨,不存在太多的价格泡沫。
     
    但即使有所上涨,和一二线城市的全民抢房大战比起来仍然不值一提,三四五线更多是基于本地人的购买,库存消化量有限。库存形势仍然严峻,地方财政仍然吃紧。
     
    在这种大前提下,三四五线的楼市在2018年大概率以宽松政策为主,中央会给出这些城市的地方政府充分的政策自主权,预计到明年,我们会看到三四五线城市出台各式各样的楼市刺激政策,包括首付降低,贷款利率打折,降低交易环节税等。至于效果,就因人因城而宜了。     
     
     
    5
    楼市是一盘大棋
     
     
    到这里,一盘大棋已经下到了中场,下半场的棋局走位已经呈现。
     
    2018年,政府仍会严控楼市,但这个严控更多针对的是一线城市,二线会适当地留出口子,给其一定的政策腾挪余地,部分库存较多的三四五线则会放开,甚至给出足够的政策支持。
     
    最终的目的是驱逐资金去三四五线,二线仍给留出吸纳资金和人口的空间,至于谁能得到更多的资金和人口,就看大家各自的本事了。未来两年会是一个诸侯乱战的年代,允许出现适度的争和乱,谁的胆子大,谁对中央的政策意图领会的越到位,谁就能抢先一步得到更多资源。但是,最终到了一定的阶段,一切仍要中央说了算。
     
    不出意外,房产税在未来两年仍会不时提及,但是会持续强化城市的差异化征收,为资金最终流入三四线城市铺路。
     
    而所有的这一切,最终的目的都是为了平衡全国的资源和资金,让资金不再进一步向大城市无限制地聚集,让更多的强二线城市胜出并崛起,同时希望通过政策引导资金向三四线城市逆向流动。
     
    这一盘大棋,无论终盘如何,都要为决策者的大智慧鼓掌。
     
    2018年,让我们拭目以待。
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