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扫盘三四线楼市 地产商和投资客的“疯狂时刻”
类型:专家解读  日期:2018-05-21  浏览:2137 次  评论:查看评论

XXX是害群之马,到我们这里,房价就猛涨,专门炒作。”网友“远航ZZK”说。

“自从XX、XXX来了我们这里,房价翻了2到3倍。”网友“芯芯丹到”说。

2018年1月份后,局势大转化。北京房价从最高处下调了约20%,三四五线城市房价则上涨速度惊人。

一位“五一”回老家起心给父母换房的人士称,老家是一个中部某省的四线城市,人口60万-70万,有高铁、有高速,到一线城市高铁大概2小时。“2008年给父母换房子大约2000多元/平方米,2018年二手房价格在8000元/平方米左右。最后3000元/平方米是一年来调控后涨的。”

还记得常州吗,就是去年那个大房企竞相涌入买地的三四线城市代表,看到雅居乐和新城地产到常州拿地,当时常州市房地产研究中心发了一篇《2017常州楼市,而今迈步从头越》的“喜讯”文章称,“开心过、生气过;大笑过、哭泣过。多年阴霾悄然过去,而今依然‘窈窕淑女,君子好逑"文章饱含感情地分析说,回顾以往,3年激进买地、3年库存高企、3年供给侧改革,9年所遭受的委屈、误解,乃至嘲弄,并没有使常州楼市像祥林嫂般见人就诉苦。“我们少说话,我们办实事,兢兢业业负重前行,虽然过程有些辛酸,但是这份任性令人服气。”

现在,常州“而今迈步从头越”的房价豪情已经蔓延至全国广大的三四线城市,楼市被押宝似地被追逐。

看见房地产公司这个“大厨”来了,“客人”也相应地也涌了进来。陈均(化名),人称浙江炒房团总司令,他一直忙得停不下来,他唯一的事情就是忙着全国各地踩盘。从高碑店石家庄、定州、天津等环首都经济圈,到重庆、杭州千岛湖、昆明、山东寿光,及湖州南浔古镇、鞍山、吉林等地特色小镇,这是他这一年多来的投资考察路线。

“限购的城市是不少,但没有限购限贷的城市尤其是三四线‘有概念’的城市和特色小镇,投资机会还非常多。”陈均说。在他看来,担心房地产税的人是“吃着卖白菜的饭,操着卖白粉的心”“这不是七八年就能开征得了的事,而现在往后的这七八年时间可是炒房的黄金期”。

在暴利的驱使下,炒房团翻云覆雨,通过一系列手法,将房价炒高,然后迅速卷钱走人。——这不是传说,是事实。炒房团最近两年稍显静寂,但从未离开江湖,最近他们的身影频被曝光。

昆明。陈均带着他的千人投资团已经去了好几次,“买房的大部分人都是全款购房。有的人一次全款购买七八套,有的人为抢不到房子而埋怨我。”钱从哪里来,这是秘密。

5月上旬,丹东。一炒房团将丹东某楼盘由原价每平方米3500元炒到每平方米5500元,仅用了不到48个小时。

这种投资投机行为,正是当下监管层所担忧和重点打击的对象。如丹东和贵阳就都招致了打击意向非常明显的限购政策反扑。

“在政策摇摆中寻找投资商机。限购限售都是饥饿疗法,最终(地方)政府帮我提价。”陈均自信地说。

瞅准政策动荡,稳准狠寻找炒房商机

经历过多轮楼市调控的洗涤,留下的资深炒房者不再盲目跟风,他们往往有着较为高度的政治敏感性,善于把握时局和政策,对区域经济、区域人口流入、交通规划、旅游资源等做了深入了解。

他们多抱团投资,有一个领军的智囊团长。这样也便于与开发商周旋合谋。

陈均曾经是一家报社的总编辑,浙江人氏,2000年起,他正式投入了专职炒房行列,那个时候,房地产投资价值很高,没有限贷限购这个说法,几乎闭着眼随便买都能赚到钱。“当年10万元(首付款)在北京买的一套房子,现在一平方米就10万元。”

后来,陈均成了浙江温州炒房团团长,他还担任了很多“兼职”,工作,拥有如产业对接研究院院长、商会会长、知名大学客座教授各种title(头衔)。

陈均的团队里有很多浙商,“尽管国家一再强调房子自住不炒,这是对的,实业救国是没错的。但实际上绝大部分民营企业在这十几年生产过程中,产业形态、经营模式都在发生变化,他们已经跟不上市场形势,但其资金需要有投资去向,一大批民营企业家转向了投资房地产。”

陈均带领着他的炒房团把从北京市中心到房山、从一线城市到三四线城市的房价炒得热火朝天,多的时候组织过好几千人的考察团,曾经经手过的资金量多的时候有10多个亿。

不过,随着房地产调控的持续深入,炒房团生存空间变窄。

作为环京重镇,燕郊在起于2017年这轮房地产调控政策压制下,率先急转之下,房价几乎腰斩,很多投资者和炒房客被牢牢套死。2015年,燕郊房价仅仅只有8000多元/平方米。2017年初,燕郊房价攀上了“人生巅峰”,房价普遍在3万多元/平方米。至今已普遍下降1万元/平方米,夸张地暴跌了近70%。

有的炒房者选择割肉部分房源暂时逃离,有的炒房者则伺机抄底,但却鲜少出现抛房现象,他们的理由是:燕郊市场被打压是由于雄安新区作为千年大计,周围一百公里的地方房价一定要压住,否则雄安建设的土地成本太高。但五六年后,燕郊房价还会涨,现在的降价只是政策调控下的区域经济的特殊性,并不代表市场走向。

“我们没有能力去制定政策,也没有能力去改变政策,我们只有在政策的左右摇摆中去寻找商机。”陈均说。南方人特有的精明头脑和对时局的精于揣摩,让陈均的炒房路少有踏错的时候。

只是,随着越来越多的热点城市都被限购限贷限售,这支千人炒房大军的实力已大不如前。

转战昆明与更多三四线楼市

海南限购了,海南炒房热已经过去,但中国有2700多个县市,13亿多的人口,这是投资客看到了满满的“钱景”和信心。

2018年春节过后,陈均就先后带领着两批炒房团来到云南。这里有他去年下半年就看好的城市昆明,这个城市目前不属于限购范围内,可以享受不限购不限贷的政策,且是急需发展的城市。最重要的是,这里还处于价值洼地。

一位投资客说,昆明附近一个项目的开发商为了吸引人们前去,甚至是开出了299元住五星级酒店并享受接送机和温泉、游船等服务项目。

“可惜手慢没有抢到。”浙江炒房团里一位来自杭州的投资客说。不少投资客出手阔绰,全款一次性购买了五六套。还有的选择银行贷款,首付比例才20%,利率非常优惠,简直就是20年前的北京购房政策。

陈均并不是第一个瞄准这个地方的投资团团长,“昆明之下有个曲靖市。当时看的时候房价是每平方米3400元,稍微迟疑了下房价就涨到了每平方米4000元,而且房子涨了还有很多人去抢,很快新开楼盘就被抢完了。”说起当期的情景,陈均不无遗憾。

云南区域吸引了不少品牌房企纷纷进驻。3月16日云南昆明的一场纯住宅地块拍卖,全程耗时4个半小时,经过106轮竞价后才完成竞拍,溢价率达109%。参与竞拍的几乎都是知名房企,有保利、碧桂园、中海、中梁地产。融创更早已进驻昆明。截至去年底,融创中国在昆明总占地面积为145.53万平方米,估计总建筑面积为483.06万平方米,估计可销售、可出租建筑面积为400.4万平方米。

“现在三四线城市急需发展,很多大的开发商都已经下沉到三四线城市了。1700多个县都发达了,国家就发达了。所以现在三四线楼市很热闹。”陈均说,20年前很多人往北京流,现在很多人流向老家,他们回去也要先买房。房子是固定的,但是人口是在流动的。最根本的一点,地方政府的土地财政没有改变。

炒房客们赌的就是地方财政对卖地收入的依赖,GDP以及相关80多个产业对房地产的倚赖。

炒房客们,也在瞄准部分特色小镇。

而在另一边,广撒网、找土地的房地产商为规模战和平衡风险,重新跃进三四线城市拿地甚至有的公司正在模仿碧桂园的“一二三四五(002195,股吧)线火力全开”之路。这种快进房价低洼城市的高周转模式,促进了房价的快速上涨,并引来了大批炒房投资客。

这已经带出了一个新的问题,三四线甚至五线城市,在应对汹涌的房地产投资属性袭来时刻,是警惕还是放任?

回归居住属性——对于中国房地产这个八方资金涌入的磁场,实在是太难了,有时候,并非单一的房地产政策所能化解。

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