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    • 抢人!限售!摇号!所有调控的真相是这个
    • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2018-05-29  /  浏览:2999 次  /  

     

    密集约谈

    半个多月前,住建部约谈12个城市,防止房地产市场过热。随后多地发布新政,各地楼市再次迎来调控密集期。

    被约谈的城市,主要集中在东北和中西部,部分城市房价涨幅明显。这些城市赶紧在原有政策的基础上查缺补漏:

    限购方面:成都、太原;

    限售方面:哈尔滨、贵阳、太原、成都;

    预售价格管理:长春;贵阳、合肥;

    随后不久,住建部又发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,核心只有一个“坚持房地产调控目标不动摇”,而且在通知里也强调:

    “进一步落实地方调控主体责任。住建部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。”

    文件里写的真是不能再直白了,群众关心的房价,在本轮调控的目标是:稳房价、不允许市场波动大。

    换句话说,就是:房价不论高低,可以略有波动,但不要出现暴涨或暴跌。

    2

    稳房价

    从住房商业化第一天开始,中国的房地产就像脱缰的野马,狂奔不止。同时也带来了富有中国特色的调控政策。

    但每轮调控,都伴随着越调越高的尴尬处境。因此有经济学者说调控人为的改变了供需结构,所以越调越涨。也有人说调控就是利益输送,富了官家,苦了百姓。

    如果把中国社会比作一锅水的话,房地产就是底下的一堆柴火。稍微一点火,整个社会都沸腾起来了,群魔乱舞。之前放开限购低首付低利率让人买,却成交无几。现在一限购,哭天抢地,挤破售楼部。网上沉寂多年的刚需,一窝蜂也都冒出来了。

    这里面到底有多少是恨人有、恨己无的心态,无从考究。

    但宏观政策的制定终究是顾大局,逆个人预期的。事实上,中国的房地产绑架了太多东西。房价的波动,和中国经济的稳定性有着千丝万缕的关系,所以政策的制定,早就指明了:中国的房地产不能崩。

    基于这样的目的,所有的调控,都是为了防止房价泡沫破灭。

    而崩盘的方式,无非两种:

    向上崩;

    向下崩;

    向上崩的条件,莫过于价格疯狂上涨,远远偏离价值,而接盘资金有限,高高在上的价格,一点风吹草动最终引起泡沫破灭。

    于是限购、限贷、限售出炉了。本质都是为了防止向上崩。逻辑也很简单:降低流动性、限制资金交易周期。

    理论上讲,流通性降低也会影响交易价格,但一旦向上的预期调动起来,强烈的买盘利多和流动性低的利空行成对冲,这种多空博弈,需要几年时间消化,而消化的过程,房价泡沫就已经被部分填实。毕竟,两年时间,打工仔没存下多少钱,大老板们已经开始愁“投点啥”了。

    事实上,更多人期待的是向下崩,要么等着大家一起死,要么等着跌下来自己好抄底。但是显然调控者是不允许这种事发生的。

    世界上没有人比政府更害怕房价下跌。

    整个社会的融资结构,一多半都是和地产相关的。房价头天下跌,银行第二天就带人找到企业主们,补齐抵押资金缺口。

    大老板们一看,大不了你土地、房子收走,让我还钱?没门。我净身办企业,你能把我怎么样。于是,银行担心的坏账,企业生存的现金流、带来的就业,一级一级往中央报,结果,你懂的。

    有个事,充分说明这一点。去年天津GDP承认造假,尽管今年一季度GDP总量超越广州。但增速仅为1.9%,全国垫底。房价是经济的超前金融预期。这样的增速,叠加天津爆发的债务违约,天津房价危矣。

    于是,5月16日,天津加入抢人大战。1天就有30万人网上申报,秒杀西安几个月的努力。尽管后期又修修补补,不少人笑话政策的戏剧性。

    呵呵,傻孩子。天津房价,保住了。

    3

    不均衡

    但显然,房价这事,注定是不可能令人满意的。前两年,原房改组组长孟晓苏讲到“什么价格都能降,就是房价不能降”。结果被骂翻了天。

    翻看他的言论“年轻人有条件赶紧买房”“继续向老百姓(603883,诊股)宣传房价会下降是不对的”。这是位真牛人,建议大家可以仔细了解了解。

    中国的房地产,早已不是价格问题。什么?什么?臭不要脸的三万,不是价格问题?我在北京买不起房,我在上海租房住,你还好意思说不是价格问题。

    2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。绝大多数人身上都有房子,只是这些房子,没在你想在的地方。

    多年前,武汉的小王给爸妈打电话:“妈,我要给深圳买房,咱家能拿多少钱?”

    电话那头的老母亲叹口气说:“孩儿,不行回来吧,那边压力大,受那罪干啥?咱武汉有几套房呢。”

    “咱那破地儿,不值钱,也能叫房子?深圳一套顶咱好几套。”那头老母亲沉默不敢吭声。

    去年开始,小王走路明显硬气起来了,和朋友撸串,也常常提起“深圳再干两年就回武汉,家里收着租,日子比这美。”

    同桌的小李来自西安,闷着头不敢大声:“哥,你们大城市还是好,我这小地方出来的,就得认命啊。”

    结果今年,小李没事刷着抖音,再看着网上热闹的新闻,“嘿嘿,我们大西安就是好。”身边的成都女友不乐意了:“呵呵,都是我们大成都玩剩下的。”

    小王、小李走起路来充满自信,在深圳租房住也没那么憋屈了,深圳的高房价好像也无所谓了。老家的房子,也勉强能算房子了。

    你看,房地产的矛盾,也不再是价格问题,而是不均衡问题。

    房地产调控,也不简简单单是升和降的问题,而是调节和控制的问题

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