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    • 重要会议再提房地产,释放了什么信号?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-12-26  /  浏览:5440 次  /  

    2018年底最重要的会议落下帷幕,房地产再次被提及。


    在10月和12月中旬的两次重要会议上,均未提及房地产,一时引发各种联想。


    这一次,中央经济工作会议再度提及房地产:

     

    要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

     

    这意味着什么?

    01

    再提“房住不炒”

     

    这一次,基本政策思路与过去基本一致。“房地产长效机制”与“房住不炒”,一如既往得到重点强调。

     

    但这两者都是原则性提法,在过去几年的楼市调控中都有提及。这其中,“房住不炒”是大的指导原则,如何落实,有赖具体政策的推进。

     

    至于房地产长效机制,房地产税自然是绕不开的一环。但房地产税究竟何时落地,一直未有明确,最新的消息是“房地产税被纳入五年立法计划”。

     

    02

    三大变化

     

    与往年相比,今年主要有三个不同之处。


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    其一,房地产相关内容未做单列,而是放在“加强保障和改善民生”一栏,也未直接提及“楼市调控”。在去年的相关表述中,房地产单列一部分,同时强调“楼市调控要保持稳定性和连续性”。

     

    其二,不再强调发展住房租赁市场。之所以如此,是因为住房租赁一直在稳步推进之中,这好理解。

     

    其三,将“差别化调控”细化为更加具体的“因城施策,分类指导”,同时再次强调“夯实地方政府主体责任”。

     

    因城施策,本就是本轮楼市调控的指导方针,与“差别化调控”的意思相差不大,但相比而言,因城施策的说法更加清晰。


    而分类指导,则意味着不再直接干涉。以往是“分类调控”的说法更常见,从调控变指导,地方自主权有所扩大。显然,不同城市区情、楼情皆有不同,楼市调控不会再一刀切。


    这要与“夯实地方政府主体责任”一同理解。

     

    03

    夯实地方政府主体责任,有何言外之意

     

    夯实地方政府主体责任,也不是第一次提出,在2016年就有提及。但在不同的场景中,这句话的理解是完全不同的。

     

    这方面,主要存在两种解释:

     

    其一,问责制。强调地方政府在楼市调控上的主体责任,这与下半年“坚决调控不力要坚决问责”的说法如出一辙。

     

    第二种是强调地方政府调控自主权。这就意味着,楼市调控的主体将变成地方政府,与“因城施策、分类指导”的定性相结合,这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理,在楼市松绑上,也将获得更大的自主权。

     

    这两种理解,哪一种更正确,则要看楼市周期。


    房价持续上涨时,按照第一个来理解。楼市出现调整时,经济面临下行压力时,则要更多按照第二个来理解。

     

    04

    货币会更宽松

     

    货币政策表述发生变化,未来宽松空间打开。


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    与去年相比,这一次在货币政策表述上有四个明显变化:

     

    一是,货币政策要“稳健”,而过去是“稳健中性”。

    二是,会议去掉了“管住货币供给总闸门”的表述。

    三是,提出改善货币政策传导机制。

    四是,不再提及人民币汇率。

     

    这意味着,国内经济优先,在稳增长的前提下,货币政策的大门早已经打开,未来还将会获得更大宽松的空间。


    这与前两天在美联储加息之前,央行推出TMLF的出发点如出一辙。全球加息周期,虽然束缚了货币宽松的空间,但出于应对经济下行的压力,不得不宽松。

     

    05

    经济第一,稳字当头

     

    2019年是建国70周年,也是全面建成小康社会关键之年,因此会议着重强调:


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    做好经济工作至关重要。

     

    与此同时,六稳(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)再次得到着重强调。

     

    这两者,可以看做2019年经济的总基调:经济第一,稳字当头。

     

    06

    楼市向何处去?


    中国楼市是典型的政策市。一旦经济环境和楼市环境发生变化,楼市调控政策也必然随之发生变化。


    对此,我们有三个简单判断:

     

    其一,楼市维稳。在稳增长的总基调下,房地产即便不能作为首要刺激对象,也不能对宏观经济形成拖累。

     

    其二,楼市调控微调是大概率事件。地方政府或将获得更大的调控自主权,一二线城市和三四线城市在楼市调控上,将会得到更大程度区别对待,部分调整政策可能会被松绑。具体而言,一二线大幅松绑可能性不大,一线城市大幅松绑可能性更小。

     

    其三,房价要稳,大规模刺激尚未被提上日程。如果说2018年的任务是遏制房价大涨,2019年的任务就成了“防范房价大跌”。当然,在房住不炒的总体格调之下,房地产主要以稳为主,大规模刺激尚未被提上日程。


    至于下一步如何走,则要看经济下行压力能否得到缓解,外部环境能否稳定下来,减税、基建、改革等措施对经济的提振作用是否有效。


    如果一切向好,楼市重启的可能性就不大。相反,同理。


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