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    • 没有人,房子什么都不是
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-07-15  /  浏览:2550 次  /  

    没有最低,只有更低。

     

    山东乳山的二手海景房,最低价仅有1800元,这个数字,不及1998年全国商品房的平均价格。


    比乳山更进一步的是黑龙江鹤岗,一套46平米的房子总价16000元,折合一平方米348元。

     

    比鹤岗更夸张的则是甘肃玉门老市区。

     

    据第一财经报道,玉门老市区一套普通住房,最低直接标价一万元,每平米仅有100~200元。有房子要价6.5万元,先后还价到4.5万元和3万元,最后业主表示“反正没人住了,给1万元也不是不可以”。

     

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    一个城市,房价为何跌到了如此地步,到底发生了什么?




    1

    春风不度玉门关

     

    河西走廊,玉门关口。

     

    甘肃玉门,一度是中国最知名的石油城市之一,堪称“中国石油工业的摇篮”,“铁人”王进喜出生于此。巅峰时期,玉门油田原油总产量约占到了全国年产量的一半左右。

     

    玉门因石油而兴,人口因石油产业而聚集。上世纪80年代,玉门市总人口一度高达18.5万人。

     

    2000年前后,玉门老市区先后遭遇两次“重击”。


    第一次重击,来自石油资源的枯竭。1998年玉门油田年产量从最高的140万吨下降到38万吨,已开采了60多年的石油资源濒临枯竭。

     

    石油资源枯竭之后,产业工人大量外流,接着作为石油产业的配套服务业随之衰败,资产价格难以维持。

     

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    不久之后,玉门老市区又迎来第二次重击,这一次是石油管理部门和政府部门的搬迁。


    2002年,玉门石油管理局搬迁到110公里之外的酒泉;2003年起,玉门政府部门陆续搬迁到新城区。

     

    两次“重击”之下,玉门老市区彻底衰败,人口从原来的13万人,减少到如今的2万人。

     

    产业衰败,人口外流,整个城市犹如多米诺骨牌一样,一泻千里。



     2

    没有人,房子什么都不是

     

    玉门老城区房价的崩塌,说明了再简单不过的道理:没有了人,房子什么都不是。


    据《玉门年鉴》记载,在石油资源濒临枯竭和政府部门外迁影响之下,资产价格迅速贬值:

    当时红火兴盛的百货公司4000多万的资产,只拍卖60万元,还留下了470万元的负债;而一套两室两厅原价5万元的房子,几千元出售都还无人问津。


    即便是搬迁之后的玉门新城区,也很难再重续辉煌之路,不得不面对城市持续收缩的尴尬。

    数据显示,2010~2015年间, 玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显

    遥想玉门鼎盛时期,经济飞速发展,石油产业带动一个小镇升级为一个城市,产业工人蜂拥而入,与之相关的配套产业和服务业开始兴旺,人口持续流入,带动商铺和住宅价格的兴旺。

     

    然而,当产业衰败、人口外流,一切都倒转过来。


    先是产业工人的外迁,接着是服务业的衰败,再接着是普通居民的外流,最后玉门老市区剩下的只有原住民和部分退休工人,人数已不足原来的1/6。

     

    人少了,钢筋水泥建筑都还在,供大于求,房价一去不返。


    没有人来接盘,再低的房价都没有了意义,房价低过建筑成本乃至1万元的低价,也都无人问津。

     

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     3

    三个城市

     

    在2019年的房地产史上,这三个城市一定绕不开:甘肃玉门、黑龙江鹤岗、山东乳山。


    刚刚经历过一轮楼市上行周期的国人,恍然发现,在大江南北,居然还有城市房价不足千元,居然还有城市房子跌到了白菜价仍旧无人问津。(参阅《房价跌回十年前,这类城市要当心!》)


    这种恍然感,来自于我们对于“房价永远涨”的惯性认识。过去20年,楼市持续上行,国人早已习惯了房价的持续上涨,以为上涨从来都是经济铁律,而下跌则是例外。

     

    事实上,支持房价上涨的因素,并非存在于每一个城市,这些因素,也并非一直都坚挺不变。

     

    支撑房价上涨的短期因素,在于金融、土地供给和楼市调控,而长期因素则在于经济和人口。


    当经济进入新常态,大城市化重回主导战略,许多中小城市不得不面临基本面的考验。


     4

    收缩型城市


    玉门老市区的房价崩塌,可以看做资源枯竭型城市和收缩型城市的极端案例。

     

    目前,全国共有69个资源枯竭型城市,大多都位于东北,并非每个城市都陷入困境,转型顺利者有之,但城市收缩的却是大多数。


    除了资源枯竭型城市之外,还有一些非资源城市,同样面临着收缩的困境。


    这里的收缩,既包括经济的收缩,也包括人口的收缩,还有城市面积的收缩。


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    正因为城市收缩越来越普遍,因此今年发改委在文件中首次提出了“收缩型城市”的概念,要求收缩型城市要“缩身强体”。


    接受城市收缩的现实,就要改变过去“房价永远涨”的惯性假设,接受失去基本面支撑后的楼市分化大趋势。


    同样,对于收缩型城市来说,人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。

     

     5

    老城区必然衰败?

     

    玉门老市区的衰败,还有另一层警示:老城区的衰败,是否不可避免?

     

    每个城市都有向外扩张的动力,无不喜欢大建新城新区,也不乏政府部门的全面迁移,这就造成老城区地位的日趋下降。同时,老城区房价居高不下,改造成本过高,由此导致“老破小”遍地。


    那么,老城区衰败,是不是一种必然趋势?

     

    对于一二线城市来说,经济增长、人口流入和产业发展,城市必然不断扩张,城市中轴线同样会随之转移,原本寸土寸金的老城区不敌新区的CBD新贵,这是正常现象。


    但老城区同样拥有教育、医疗和交通的传统优势,即便不如新城区想象空间大,但也不必然导致衰败。

     

    事实上,随着一二线城市土地开发强度到达极限,旧城改造就是迫不得已的选择。老城区在旧改的加持之下,未必不能焕发新生。

     

    对于小县城来说,情况则就完全不一样。小县城拥有大量的空置土地,政府更喜欢通过开发新区来增加土地收入,更不乏将政府部门迁移到新区的案例。

     

    由于小县城产业结构相对单一,整个城市的中产群体只有公务员、事业单位和国企员工,这些人群更容易跟随政府部门而转移,这就导致老城区的空心化。

     

    同时,小县城基本不存在二手房市场,老城区的“老破小”基本无人问津,房子的价值自然要存疑。


    几个结论


    没有人,房子什么都不是。道理虽然简单,但能说明许多东西。

     

    其一,收缩型城市要谨慎。这类城市一般指常住人口连续三年减少的城市,若在人口收缩的同时伴随着GDP和财政收入下滑,更要谨慎。


    其二,没有二手房市场,缺乏流动性的城市也要谨慎。没有二手房市场,就没有变现的可能;没有流动性,资产的安全性就大打折扣。


    其三,小县城的老城区相对容易走向衰败。县城产业结构单一,一般都是单中心城市,而城市中心容易跟随政府机构迁移而变化,老城区更易呈现衰败之势。


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