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    • 房产:三年后退休人口剧增,专家预测:楼市将迎最后的高峰期
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2019-08-05  /  浏览:2997 次  /  

    房子,是我们当前日常生活中绕不过去的话题。刚需买房要自住,改善群体买房是为提升生活品质,投资者买房是为保值增值。所以,人们对于楼市冷热、房价涨跌甚是关注。在过去N年,我们大家也看到了房价在大多数时候是上涨,极少数时候是下跌的,“涨多跌少”是比较真实反应了中国楼市的过去。那么,未来楼市还会如此吗?

    我们知道,这轮长达三年的房价上行周期,一线大城市率先发力,紧接着二线城市,然后是三四线城市轮动,最后烫平了经济比较落后的小城市价格洼地。到此,除了极个别资源型城市房价没多大变化外,大部分的城市房价轮番涨了个遍,幅度上基本是少则5成,多则翻番。

    房价上涨期,也伴随着国家一轮又一轮的房地产政策调控。比如在2016年4月时,国家提出“有序消化房地产库存,注重解决区域性,结构性问题,实行差别化调控政策”、2017年12月“加快住房制度改革和长效机制建设”、2018年7月“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,坚决遏制房价上涨”、2019年4月“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”、2019年7月“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,楼市调控随着房地产市场变化而变化。

    房产:三年后退休人口剧增,专家预测:楼市将迎最后的高峰期


    自2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来,国家对楼市的调控从未停歇,从房地产调控政策频次来讲,2017年全国各类房地产调控次数超过250次,2018年次数则超过450次,仅在2019年上半年,房地产调控政策发布次数就达到251次,已经超过去年同期30%以上,从这些数据来看,楼市调控力度不但没有放松,而是更深入更全面。正是如此,也换来了当前楼市整体平稳的状态,这与国家坚持不懈的调控是分不开的。

    不过,正是由于市场与行政管控结合,让我们不少人看不清楚未来市场方向,未来的楼市和房价何去何从?

    大家知道,房价涨跌影响最直接的因素就是“供需平衡”问题,住房供应大于购房需求,则楼市冷,房价跌,购房需求大于住房供应,楼市火热,房价涨。而购房需求,除去投资或者投机炒房客外(其实,最终也还是会转给有居住需求的购房者),决定因素就是人口数量。

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    近日,在首都举行的2019年宏观经济形势分析会上,经济学家、望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰指出,房地产现在每年14亿平米的销量,第一个拐点应该是退休人口增加的时候,按照我们的测算是2021年。据此,刘成杰认为,未来3年内,将是房地产最后一个高峰。

    这就让人感觉奇怪了,迎来退休高峰,老年人口增加,居然还是楼市高峰的因素。这确实让很多人不解。退休人口增加和楼市到底有什么关系?按照经济学专家的逻辑,退休人口增加说明生产生者在减少,但消费者在增多。

    经济学家的观点,又与另一位国内知名房地产专家的看法不谋而合。该专家认为,我国的家庭小型化趋势越来越明显,目前正以年均30%的速度在增加,这为房地产市场发展提供了新鲜动力和血液。什么是家庭小型化呢?指的是,随着经济发展、收入提高以及观念转变,三口之家、单亲家庭、单身家庭、老两口家庭等等越来越多。其中,这位专家提到老两口家庭主要指的是退休后的人群。

    房产:三年后退休人口剧增,专家预测:楼市将迎最后的高峰期


    在国外又是如何呢?比如目前的法国,两人家庭数量占比35%,3人及3人以上家庭数占比32%,5人及以上家庭仅占6%,10年时间,法国家庭户均人数由2.4人下降到2.2人,且还以缓慢速度下降。又如美国,一人独居家庭数占比达27.5%,创历史新高。其他发达国家也基本沿袭这个家庭人数越来越小的趋势发展。我们也不例外,目前我们的户均人数在3个人左右。未来可能会降至2.5人,这是趋势,不可逆。所以,从这个角度讲,经济学家的说法有一定道理。

    但是在最近,我们也看到另一组数据。根据第一财经报道,在一个素有行业风向标之称的2019CBME中国孕婴展上显示了目前母婴店的生存现状:70%的母婴门店奶粉销量较2018年下滑了20-30%,50%的母婴店门店营业额腰斩,90%的母婴门店开新客量断崖式下跌。经济学家何帆在会上称,我们需要关注的慢变量是什么?是人口,可以看到我们出生的人口在下降,生育率也在下降。

    在人口数据上,也基本证实了这一现象。根据公开数据显示,2017年全国出生人口1723万,2018年出生人口1523万,刚好下降了200万,降幅达11.6%。由此可见,新生人口增长率下降是毋容置疑的事实。当然,从客观的方面讲,人口下降与我们的房价、子女养育教育支出等有关。但与未来房价的趋势有多大关系?除了货币因素影响外,笔者认为还是要分情况来分析,主要有两点个人看法:

    房产:三年后退休人口剧增,专家预测:楼市将迎最后的高峰期


    一是在未来10-15年,家庭小型化发展,基本可以对冲人口生育率下降带来的住房需求减少问题,总体上,我们的住房需求还会保持一个平衡状态。当然还有继续进行的城市化人口增量,以及城市居民的改善置换需求。从这个角度看,我们的住房市场供需在国家持续调控下,会保持一个相当的平衡状态,不会出现断崖式的住房需求锐减,当然,也不会出现爆发式的增长,这也是维持房地产市场平稳发展的基础。

    二是从15年以后,甚至更长时间来看,家庭小型化虽然还会持续起到一定作用,但人口负增长或继续扩大。按照业内预计,到2050年,我们的老龄人口将达到4.38亿,在2018年老龄人口2.4亿基础上增加近一倍。如果还是按照现在的生育政策的话,新出生人口显然不能抵消严重的老龄化趋势,到那时,我们可能会看到一些类似日本的空城现象,有些城市的房子可能无人问津,按照我们现在流行的说法就是:已经在显现的“收缩型”城市或是这类情况的主要聚集地。当然,人口集中的发达城市,房价应还是高高在上,到那时,我们或能看到“钻石价”与“萝卜价”并存的楼市奇观。


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