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    • 重磅!决定2019年房价“跌不跌”的政策真来了→
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-08-12  /  浏览:2498 次  /  

    今天不算标题党,很少人关注的一个政策发布,对于房地产来说,恰恰是最大的重磅。本来今天打算吐槽房地产论坛的,还是聊聊这个政策。


    过去2个月,全国房地产政策多发,在媒体报道里,感觉房地产企业应该死去多少多少了,但事实上:2019年截至7月,全国房地产销售额依然是历史记录,没有一家房地产企业选择全面降价。

    所谓的按揭贷款收紧,房地产企业资金链收紧,房企倒闭潮,这些严格来说都算假新闻,居民中长期贷款月度持续突破4000亿元,房企融资比比皆是。200多家房企倒闭是历史最低值!

    重磅政策真来了银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)。

    决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

    这个政策影响到底多大?

    如果这个政策执行严格了,这就是核弹级别的,如果执行不严格,那就春风细雨。

    首先:32个城市:北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。

    其次:范围,3家机构:各银保监局可根据地产信贷规模、风险等情况自行确定检查的具体银行,数量原则上不得少于3家。1年业务:2018年6月30曰至2019年6月30日期间的相关业务。

    第三:对那些企业可能有影响?

    简单的梳理一下土地招拍挂市场,从2018年7月到2019年6月,这32个城市拿地比较多的企业排行榜:


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    第四:检查内容:


    1是房地产业务授信政策和内控制度执行情况。


    2是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。


    3是个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。


    4是住房租赁贷款方面。包括与住房租赁企业合作情况,被中介机构套取银行信用问题,租赁贷款被挪用问题,为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

    第五:影响到底多大?

    我们坚信祖国的国运向上,这种小波动对大环境影响不大,中国经济有巨大的韧性。中国的各行各业都有很强的生命力!

    1:中国房地产政策不看政策内容,看执行力度。

    不看说什么,看做什么,整体看,政策内容到今天看,并没有超过历史的内容,媒体报道放大了个案,实际从房企融资难度看,相比2018年四季度,当下融资难度并未收紧。

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    23号文规定银行机构地产融资违规情况包括以下几个方面:


    表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;

    未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资

    个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;

    资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;

    并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发;

    但在6月份又出现了信托海外融资爆发,可见,不缺政策,政策如何执行,才是影响市场的关键。


    2:坚信窗口期会到来。

    截止日前,全球已经有30多家央行发布降息,这甚至已经接近2008年,这种情况下,不远的将来,宽松肯定会如期到来。

    3:活着等到窗口期。

    房地产的困难日子才刚开始,必须将融资工具用到机制,很多人之前吐槽美元债成本10%以上的融资,其实对于当下企业来说,房地产行业的竞争,已经是融资竞争:

    谁能融到成本越低、周期越长的钱,谁就能在未来几个月收购项目收购企业。

    4:房价跌不跌看政策执行力度

    从2019年419开始,媒体上的中国楼市应该已经跌的千疮百孔,但事实上,到目前为止,没有一家企业全国性降价。但未来如果执行层面收紧,不排除真正开始出现。

    5:对于购房者来说

    不要老看媒体报道的几个小银行房地产贷款,房贷利率+首套房认定标准

    本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。


    在全球大宽松的背景下,其他银行的房贷政策一点市场意义没有。可以看到的是,银行信贷依然会刷新历史记录。


    6:未来市场分化,个人与企业都要关注自己的资金链安全!


    对于房地产企业来说,有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说,也有利于贷款能力强的那部分人。未来房地产不可能普涨,对于任何人任何企业来说,都是换仓时代!市场小周期,抓紧窗口期!

    房住不炒肯定已经是趋势!

    对于企业来说:未来一段时间肯定会有融资窗口期,也会有降准降息下卖房的好时机,一旦出现就抓紧融资,抓紧卖房。


    对于个人来说:未来几个月可以换好房子,好城市,好地块!买好项目!


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