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    • 格局悄然生变,北京下跌,深圳却在悄悄上涨,释放了怎样的信号?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-09-30  /  浏览:2661 次  /  

    进入2019年,一个越来越匪夷所思的事情出现了——楼市已经出现了南北失衡的局面,深圳以及


    临深的东莞、惠州不断悄然上涨,而北京、环京楼市依然毫无起色。


    对此,一些唱衰北京,吹捧深圳的声音越来越多。那么事实究竟是怎么样的?当下楼市相比16、


    17年大涨时期,又发生了哪些深刻的变化?这篇文章,我们就简单的聊一聊这个话题。


    以下纯属笔者的个人看法,欢迎大家多提意见。不唱多不唱空,单纯客观探讨一下,楼市的未来


    走向。


     1


    为什么北京会出现长达2年多的下跌?


    先说结论:北京房价的下跌,完全是政府调控的结果。并非像其他大V所说的人口净流出等原因。


    回顾过去的2年多,自2017年3月份“3·17”新政实施以后,北京的二手房价格就一直在下探。


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    (数据:贝壳研究院)


    引用链家二手房的成交数据,在“317”调控两年左右的时间里,北京二手房对比2017年3月份的


    最高点下跌了11.3%。


    就笔者跑盘二手房的经验来看,这个幅度还是很客观的。当然其中跌的比较厉害的,比如受多校


    划片影响的学区房、望京海淀等大户型,可能跌的更多,300-500万阶段的房源,跌幅也就在10%


    左右。


    这里需要注意的是,我们再详细的回头看上面的房价曲线,从“317”之后,北京房价并不是直


    线下跌的,而是有自身的市场规律。


    2017年“317”调控后,北京二手房持续下跌。但2018年春节又再次回升;

    2019年虽然不景气,3、4、5月份的二手房市场也迎来一个短暂的"小阳春"。


    这说明,北京楼市经历了种种打压之下:认房认贷,暂停25年以上贷款,二套首付6-8成,离婚


    一年内不能买房等等,即使一些人暂时失去了购房资格、一些人被限贷政策打压不能置换,北京


    依然有一部分需求释放,这些都体现在两年的小阳春里。


    如果是别的城市,这么玩恐怕早就被打趴下了。


    事实上,如果这么单纯的政策打压,北京楼市也不至于如此惨淡。更厉害的大棒在于,供应端的


    输出。


    从2017年开始,大批量的共有产权房、限竞房相继入市,截止今年上半年,限竞房累计供应3.84


    万套,成交1.38万套,共有产权房累计供应3.37万套,成交2.12万套。


    这一年多以来,限竞房加上共有产权累计供应了7万套以上,这是什么概念呢?


    今年是8年以来北京楼市库存量最多的一年。2017年,北京前10个月的新房成交量仅仅2万套。


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    巨大的新房供应,还直接压缩了二手房的成交空间。过去北京的二手房成交量占比80%以上,而


    今年上半年下降到70%左右。


    所以你能明白,为什么北京楼市这么惨淡了吧。


    从需求端限制信贷,遏制买房需求,从供应端加大供给,严格控制房价。这么严厉的调控之下,


    北京房价不跌才怪。



     2



    为什么深圳房价悄然上涨?


    为什么深圳房价用“悄然”这个特殊的词呢?


    先来看一条今年很少人关注的新闻——深圳市房地产信息平台已经接近5个月没有再更新深圳的


    房价数据了。最后一次更新,还停留在今年的4月24日。


    深圳突然停止更新数据,背后反应出什么问题?


    官方的解释是“由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响。为了更准确地


    反映房地产市场的运行情况,深圳参考了其他城市的做法,在做好房地产预售项目“一房一价”


    价格公示的基础上,不再公布汇总后的成交金额及均价信息。”


    笔者理解的,这段话的意思是,深圳的供应量太少,房价短期很容易受到某一阶段密集推盘地区


    的影响。比如关外推盘很多,房价下跌的就多,如果关内推盘多,房价上涨的幅度就大。


    但请各位再进一步想想,如果房价下跌,那么显示的数据降低,说明“调控有效”,对市场影响


    并不大。那么不愿意再显示数据,是不是也暗含了另外的一种情况——未来数据有可能走高,容


    易引发市场的恐慌?


    这个猜测,在一组数据中得到了证实:1-5月,深圳共新增预售均价10万元/平方米以上的获批预


    售量,达到2301套,面积33.1万平方米,已超去年全年水平。 


    至少在豪宅项目上,深圳的限价在偷偷放松。


    微信图片_20190930094620.jpg


    再来看深圳的二手房情况,安居客数据显示,虽然在5、6月份深圳房价有短暂的下滑,但总体来


    看,今年是微涨的。


    微信图片_20190930094624.jpg


    尤其是深圳“先行示范区”利好消息公布之后,全国投资客涌入深圳,公寓类产品成交量走高,


    优质地段的二手房价格也在悄悄上涨。


    如果安居客数据不够有说服力,笔者再次引用公众号“冰山指数”的数据——数据显示,深圳9


    月份第四周二手房对比8月份第四周二手房,房月环比涨幅0.5%,全国排名第4。


    如果估计不错的话,“先行示范区”的炒作应该还会继续,甚至向东莞、惠州等地区转移。那么


    临深的房价,也会随着深圳的房价,“悄然”上涨。


    总结来看,深圳房价上涨的行情也是“结构性”的,比如成交很热的光明、南山,但像坪山、盐


    田等地区,价格相对平稳。


    深圳房价的上涨,既是政策上多重利好的推动,也是市场回暖的结果——在之前的文章里,笔者


    也说过,今年3月份,深圳二手成交量与供应量均出现显著增长,5月成交量达近三年新高,整体


    行情高于2018年同期,深圳市场有明显的回升行情。



     3



    未来的格局变化


    经常关注的粉丝会知道,笔者经常会聊到楼市的一个现象——板块轮动。


    看一下,从10年至15年北上广深的房价走势,你会发现,每一轮周期都是作为全国房价风向标的


    深圳先抬头,之后上海,之后北京广州。


    以本轮举例:  


    2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了


    与自住需求密切相关的房贷政策,此通知被业界称之为“央行930房贷新政”。  


    你们看看上图紫色的线,代表深圳房价的涨幅。是不是从2014年9月份房价就开始上升了?深圳


    的市场敏感度是很强的。而那个时候北京还在阴跌状态,上海楼市也在疲软打蔫。


    2015年3月30日,财政部宣布个人转让两年以上住房免征营业税。深圳楼市更是一飞冲天,上海


    刚刚苏醒迎头上涨,而北京还在懵逼中,直到15年下半年才缓过劲头,慢慢上扬。


    到了16年3月25日,深圳市发布楼市调控新政,认房认贷是个大杀器,好,深圳说我认怂,于是


    慢慢结束上涨行情。而上海呢,16年11月份出台极其严格的认房认贷政策。虽然没跌,但是也控


    制了上涨势头。等到17年3·17,北京直接出台了限购限贷全家桶套餐,房价直线下跌。


    发现了没?


    上涨的时候,深圳、临深提前一年率先发力,其次是长三角老大哥上海,带动周边的小弟,最后


    呢,就是京津冀这一圈。而下跌的时候,深圳也是提前下跌,之后上海,最后北京。


    这就是板块轮动中的“北上路线”,无论是上涨,还是下跌,板块轮动一路向北。


    当然板块轮动现象也有一个前提,那就是信贷逐渐宽松,同时政策也放松。目前来看,政策是不


    可能放松的。限购政策是楼市的大杀器,对房价有直接影响。


    所以即使将来会有板块轮动,那也是结构性的行情。优质地段会出现小涨。


    按照这个逻辑,我们可以推断出,2020年下半年、2021年上海、北京楼市的走势了。


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