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    • 从选城市、板块到选房子 95%的选房问题一次讲透!
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-10-08  /  浏览:2388 次  /  

    在过去的十一假期,各地旅游人数再创新高,但出行在外的人对各地的经济发展和生活环境却容易产生误解。


    特别是在别的城市看到特价房,更会产生一种抄底的冲动。


    比如,有一个朋友去嘉兴玩,觉得此地甚好,突发奇想就想买个房子。于是问我郑州和嘉兴这两个城市,买哪个城市的特价房好?未来哪个城市的升值空间更大?


    看到这个问题,我心里默想,无知者无畏啊!是谁给的勇气,能够让一个东部小城鄙视中部大城市的?


    表面看他是在问两个城市,其实背后是他对中国房地产的底层逻辑一无所知。


    即使你对他说,选郑州。


    那么选郑州之后呢?买哪里?买什么?还有一系列的问题。这也是我平常被问到最多的问题。


    归结起来,其实就三个问题:这个城市能不能买?买哪里?买什么(/怎么买/什么时候买)?


    你会发现至少95%的问题,都可以转化为这三个标准化问题。所以我觉得有必要推出一个能够帮大家解决这些问题,且简单易学的选房体系,把这95%的问题一次性讲清楚。


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    正如,把非标问题标准化,看问题要看本质。


    比如,我们看城市。城市等级是房价的天花板。一线房价的7-8折是强二线的房价天花板,强二房价的九折就是二线房价的天花板。


    所以预判一个城市是不是洼地城市,只要确定它在中国城市版图中的位置就可以了。


    再比如,我们看两套房源,其核心是看单价,而不是看这个装修花了多少钱,这个小区的水景有多漂亮等。因为这些都反映在了单价里,这其中有些是随着时间而慢慢增值的,而有些则慢慢贬值。


    如果你以这种方法去分析城市、板块、房源,你很容易就会发现,有些城市、板块、房源是存在低估的,而有些是高估的。


    这也是我要推出的能够帮大家解决95%选房问题的本质分析法选房体系,


    由三部分组成:

    1、宏观赛道——选城市

    2、体系裂变——选板块

    3、微观取舍——选房子


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    先看选城市——


    房产价值的核心在于所处城市是否有价值。


    所在城市是否有价值在于是否持续的快速发展并吸引更多的人口。


    因为,只有持续不断地人口流入,或者巨大的本地人口规模,才能激发刚需自住、改善、学区、投资等大量房产购买需求。


    因此,只有人口,才是一个城市的核心价值。


    所以,你在网上看到的诸如各种百强县市、宜居城市排行榜、奢侈品牌进驻数量、天猫双11数据等等,都没有什么太大价值。


      只有人口吸引力排名才对衡量一座城市资产价格有价值。


    过去十年,是一线城市人口红利的爆发期,不论你是初中、高中、985还是211,选择一线置业买房就撞上了中国近百年的最大的国运。可是,你也会看到,在北上实际控制人口2500万+以后,北上开始赶人。


    在未来,一省一城会的城市化主趋势的大背景下,二线省会崛起必然成为风口城市。


    至于目前在省内排名第一、第二的三线城市,注定成不了核心的城市,注定会持续走下坡路的,这是由金融服务业的发展特点所决定的。


      综合以上内容,我们可以确定25个有房产投资价值的城市。但这25个城市因人口量级的不同可分为三档,最终你会发现以下三点:


    1、并不是等级越高越值得投资,低估是横向和纵向双向比较的结果。

    2、没有进入这三档的城市,大概率其房产价值从长期来看处于弱势或者不增值的范畴。比如洛阳、常州、徐州、唐山、烟台、泉州、赣州。

    3、二、三档的价格体系是乱的,有些贵的没有理由,有些便宜却是理所应当。


    如何在25个有房产投资价值的城市中,找到当下最值得关注的top3,从一开始你就要明白有价值和能进场是两种不同的衡量体系。


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    再看选板块——


    从房产投资的角度,我们会把城市分为主城区、新区。其中主城区又分为,主城核心区、主城成熟区以及主城半成熟区;新区又分为近郊新区和远郊新区。


    事实上,什么是主城区,什么是新区大家都清楚,大家容易迷惑的这些区和区之间的分界线在哪里?他们之间的价格梯度是怎么来的?

    比如,以郑州为例,近郊新区核心板块的价格超过14000的就没有任何买的价值。


    那么,这个14000是怎么来的呢?是通过比较和推导出来的。


    首先,从源头上是主城区二手房成交价依此类推形成的价格梯度。


    其次,作为紧贴主城区的新区板块,有地铁末站做支撑,它的本质就是城乡结合部。


    那么问题来了,像这种城乡结合部的新区的合理价格怎么估算呢?


    简单说就一句话:低于主城核心区价格的33%,毫不犹豫买新区,超过66%直接放弃。


    这个33%是怎么来的呢?背后是板块轮动和主城区的扩张。


    而板块轮动并不是只有过气和风口两种模式,对房产投资最有价值的是洼地填平。


    过气意味着站岗,风口意味着你可能在一个周期里多跑了一轮。洼地填平则有可能错过半程。


    如何捕捉一个城市一轮主升浪中的3次风口,从一开始你就要明白寻找潜力板块和洼地板块是两种不同是玩法。


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    最后,选房子——


    我们提到要看房200套,然后发现笋。


    可是很多人不理解,为什么看房200套就会发现笋呢?按照概率说,笋是动态的、散落的,我们哪怕看第一套就有可能遇到,或者看100套也遇不到,所以看房200套的目的究竟是什么呢?


      看房200套是你建立对房价认知的一个过程。


    你是有可能看20套就遇到笋的,这是极有可能的。但是你怎么知道它是笋呢?它是大笋还是小笋,还是略微笋,又或者是必拿笋呢?


    你要明白挂牌价不等于成交价。很多人根本不知道自己房子值多少钱,报价弹性大到让你吃惊。


    你要明白房子本身不能增值,而是房子下面的土地价值会随着时间的推移不断升值。也就是说,土地价值占房产总价越高的,未来升值的空间就越大。


      因此,房价三大坑,漂亮的外立面、会所泳池、豪华装修,要自动避开。

    你要明白笋是相对的!没有比较就没有笋!在同一个小区,有面积笋、户型笋、杠杆笋;在同一个片区,有小区笋、配套笋;在同一个城市,有方向笋、片区笋;


    所以,你一定要在众多“笋”中进行取舍。那么取舍的铁律是什么呢?


    再比如楼龄,买砖混结构房贷款年限的计算方法是47-楼龄,而钢混结构房是57-楼龄。所以2000年以前的房子,抵押贷款受限;1995年以前的房子,按揭贷款受限。那么在限购限贷的前提下,老破小还有价值吗?同样笋盘集中的老破大呢?


    这个城市,哪些板块,哪类房源是被低估的,从一开始你就要明白,次新和老破是完全不同的选房操作。


    在买房这件事上,信息爆炸和信息匮乏是同时存在的,因为你缺少一个从选城市、选板块到选房子的认知框架。


    这背后其实是选赛道,扑捉风口和取舍的一个过程,亦是一个不断发现被低估的资产,买入后坐等价值价格回归的过程。


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