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    • 三四线房价的热风,为何还在吹?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2019-10-10  /  浏览:2829 次  /  

    最近,发现了一个很有意思的现象。


    读者的整体购房咨询量在减少,但唯独三四线城市的购房问题却一反常态。前者好理解,说明买房的人少了,大盘行情趋于冷淡,但三四线咨询甚多,的确出乎意料。


    其中,问题最多的就是,“为什么我所在的三四线城市房价还在上涨?”


    这个问题很简单但很重要。因为违背了市场上大多数人的预测——从2018年开始,三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少,从2018年下半年开始,楼市逐渐冰凉。


    然而事实上,截止到现在,一些三四线城市,典型如山东日照、河北唐山、保定,江苏南通、河南洛阳等,到现在依然维持着小幅上涨的趋势。尤其是日照,楼市依然火热。


    那么为什么这些三四线城市逆势缓涨,它们的转折点在何处,接下来将面临何种境地?为了方便理解,下面我用提问最多的山东日照举例,来做具体分析。



     1



    妖风日照


    首先我们先来了解日照这个城市的基础面貌。


    日照,300万人口,被青岛(山东第一强市,有港口并且很强),潍坊(山东面积人口第二,经济第四,有港口),临沂(山东面积人口第一大市)挤在山东东南角的犄角旮旯。唯一的乐趣也就是调侃下南边临省的亚洲第一大港。




    日照被三个大汉包围的历史地域格局,决定了它的艰难。所以在2018年在山东省GDP排行榜上,日照以2202.17亿的经济,排名倒数第二。2019年1月份,济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉,以至于日照的经济沦为山东倒数第一,落得和枣庄比拼上下的尴尬局面。


    所以在山东人眼里,日照除了经济和工资省内倒数,还有收费的海滩、几个钢铁厂有点儿名气,其他很难再说的上什么了。


    然而这个巴掌大的地方,房价却惊人的狠。


    数据显示,2019年10月,日照最新房价均价为10148元/平米,最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中,最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五(青岛、济南、烟台、威海)了。


    经济倒数第一,房价却高居省内第五。这是很多人都想不通的。所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨。日照房价到底凭什么这么高?



     2



    凭什么


    我原来在《山东三四线》一文中写过日照房价的源头,其中很重要的一点就是青岛。


    青岛是北方明星城市,无论是经济体量还是产业结构均位居山东首位,常年压制省会济南。所以在众星捧月的概念下,上一轮周期,青岛房价被一度炒到2.7万/平米左右,核心市南区和崂山均价更是在3.5万元以上。但后续也很简单,购买力透支,居民积蓄消耗严重,后劲不足,房价开始滑落。


    贝壳数据显示,从去年到现在,青岛挂牌均价已经从2.7万/平米下跌到目前的2万/平米,跌了25.9%。但这并不重要,重要的是青岛房价的利好成功的传导到了周边的区域,收益最大的就是日照。


    2018年10月份,山东省发布一份文件,称:


    将山东省沿海城镇带建设成为卓越的国际旅游休闲度假目的地,世界一流的海洋科技创新走廊,最具活力、魅力和竞争力的滨海生态宜居城镇带。


    其中最重要一项就是“青日城镇一体化战略”。也就是这点所谓的政策利好,让日照举城欢腾。各大售楼处更是大肆宣扬,称:日照未来将会成为山东的第二个青岛。今天不买房,未来根本高攀不起。


    当然,如果你把青岛对日照的带动作用,当作日照房价上涨的主动力,那就想得“简单”了,因为按道理来说,青岛房价下跌也会传导至日照,但结果是相反的,这里就来到了第二个秘密,大家可能都知道,那就是棚改!



     3



    棚改余温


    棚改是所有三四线城市房价上涨的主动因,日照表现更为猛烈。数据显示,2018年日照计划棚改8.6万套,位居山东全省第一。


    棚改8.6万套是什么概念?


    如果按照每户人家3口计算,涉及人口达到25.8万人,对于300万人口的日照来说,无疑是房价刺激的重磅炸弹。当然8.6万套的量是不可能在2018年一年内全部完成的,它需要时间,所以未完成部分会在2019年陆续落地。


    棚改余温未散,这就是日照房价到现在依然上涨的真正原因。


    我们再把视野放大。可以确定的是,当下无论是日照还是唐山、保定,南通、洛阳,凡是房价还在上涨的三四线城市,基本都源于棚改的“余温未散”。


    简单来说,棚改不可能在同一时间,所有城市同时进行。各个城市的主要棚改工程申请的PSL专项资金的审批时间不同,落地时间也不同。一部分是前期已经批准的拆迁项目,今年落实了,另一部分是地方在2018年发行了很多专项债进行融资,现在有钱了,开始的新一轮地方性棚改任务。


    按照国家去年3月的会议任务,2019年的棚改任务是200多万套,这个数字虽然和前几年相比,下滑很严重,但足可以撑得起部分三四线城市的楼市,火热也在所难免。因为棚改刺激的购房需求是非常直接的。


    但是棚改刺激房价,这种强拉型房价上涨,对地方经济发展的好处和坏处几乎是相当的,不可能常用。而且你要考虑一个问题:


    棚改任务结束之后呢?



     4



    结束之后



    河南开封市就是一个很好的例子。


    今年中旬开封市棚改任务就结束了,显然购买力已经不足以支撑房价。所以当地开始想方设法试图取消限售令,营造房价继续上涨的趋势,让更多的投资客给楼市充值,只要房价不跌,地价就没问题,楼市就能继续吃红利。


    然而,这一事迹被媒体曝光,登上了头条,一夜之间,梦想被击得稀碎。那么最近情况如何呢?


    据一位开封读者留言:“10月开封恒大未来城毛坯降到6300了,一夜回到16年的水平,而18年年底精装是10500。”


    这样的三四线城市有很多。数据显示,中国83%棚改过的三四线城市已经进入回落周期,楼市入冬,房价在持续回调。


    事实上,日照虽然明面上房价在上涨,暗地里早已开始“风雨飘摇”。昨天一位读者留言说:“我朋友姐姐去年买的城建花园260万,今年价格已经跌到了210万。亏了整整50万。“


    还有一则信息,是一位在日照最大房地产中介公司工作的一位老读者发来的。她爆料了一份公司内部通知,《传达市房地产经纪机构工作会议重要内容》:


    1、省住建厅、市住建局会同市场监管局及人社局等部门将联合对全市经纪机构(含门店)进行明察和暗访,检查中发现的违法违规情况将公布到省市信用平台。


    2、所有登记的房源,认真审核后再发布。


    3、已经成交的房子价格,不允许再公示。


    4、不允许向任何外界透露成交数据和成交价格。


    注意看第3和第4条,言外之意,”不允许让外界知道目前日照楼市的真实的数据“。为何如此遮掩?你肯定能想得通。



     5



    三四线的艰难


    对于三四线来说,房价下跌远比房价上涨要难得多。为什么这么说?


    因为对于三四线城市来说,大部分当地居民都是有房子的。房价上涨,意味着财富增值,这涉及到个人的根本利益。所以房价进入上涨周期,大多数人是开心的,房价上涨声音传播的异常剧烈。如果房价下跌,反而此类消息很多人都闭口不谈。这就是三四线居多对房价上涨乐此不疲的原因。


    但总之,无法兑现的资产,再昂贵也是纸面富贵。像日照这种,新房市场火热,二手房市场摇摇欲坠的行情,很多人依然蒙在鼓里,幻想纸面财富上,谈笑风声。现在你还能看到加码往三四线投资的炒房客。


    我曾说过,三四线房价就是站在泡沫上的舞者。


    这个泡沫就是棚改机器吹出来的,一旦这个机器停止,泡沫就会加速破裂,慢慢变成一滩冰水。三四线房价已经敲响“终声”了,这个时代已然过去。这是最后一次警示。


    这几天,深圳房价在蠢蠢欲动,多盘有上涨现象。于是有一种声音认为一线城市楼市已经调整了2年,加上新一轮货币宽松周期的开启,有些人认为新一轮的上涨开始了,这是不正确的。


    从三四线仍在上涨来看,这只是这一轮楼市的上涨周期仍未结束,这一轮楼市的上涨周期从2015年深圳最先开始启动算,到今年年底三四线彻底结束,基本上持续了5年,目前仍是处于三四线城市补涨的尾声阶段,轮涨即将结束。


    虽然很多一二线已经调整了一两年,但距离接下来三到五年的调整周期结束还差很远。国家有政策,但楼市也有自己的周期,在一个完整的周期内,从资本的进入,拉升,震荡,下跌,资本有一个进入撤出获利,再一次准备进入的过程。


    目前一二线城市就是处于震荡筑顶,资本逐步撤出的过程,距离下一次抄底再进入还早,何来新一轮上涨周期的开始呢。


    这一轮楼市上涨周期受政策影响过多,被人为拉长,对未来购买人群的消耗过大,其下跌调整期必定是漫长的。资本市场,获利的永远是少数人,大部分人都是炮灰,这期间所发生的财富的聚集与毁灭,更多的是人间的一幕悲喜剧。


    过好自己的生活才是最重要的。


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