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    • 70年产权的住宅式公寓能买吗?
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-10-14  /  浏览:2520 次  /  

    最近老有人问樱桃,70年产权的住宅型公寓能不能买?多数都是外地想投资北上广深等地的公寓的,特别是北京和上海的朋友,想加仓深圳,又不好放弃户口,就想着投资住宅型公寓,樱桃专门在深圳还找了一圈具体项目来推荐,今天樱桃就给大家整理和科普一下,给大家来涨涨知识。

     

    01

    普通住宅、商业公寓、住宅公寓三者有啥区别


    根据产权不同,我们平时住的房子可以划分为普通住宅(70年)、住宅公寓(70年)、商业公寓(40年)。


    三者的主要差别又在哪里呢?直接看下图:


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    其中,最最重要的就是产权不同,因为产权不同直接决定了流动性。流动性差,自然价格起不来,告诉你一个秘密,所有价格上涨都是在流通中产生的。

    所以我一直不太建议直接买40年的商业公寓,就是这个道理。

     

    具体来看看三者差别吧!

    首先是住宅,大家都非常清楚了,分普通住宅,别墅,花园洋房,不多说。


    其次重点看看商业公寓,基于用地分为为综合性用地(商住)或商业用地,产权年限根据用地性质而定,50年或40年.

    他的典型特点是一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司;产权性质为商务公寓,非纯写字楼,我再强调一下,我一般不推荐粉丝去买这种商业公寓的。


    因为商业公寓有几个典型问题。


    1、土地性质不同,这也是本质区别


    这种公寓类型的建筑一般都配建在商住性质的用地之上。每块土地的性质用途,在国土出让合同上都会有明确约定和限制。一般而言,普通住宅土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而商业公寓则是商业或综合用地。土地性质的不同也就决定了下面几项的差别.


    2、产权年限较短


    普通住宅一般在70年,而商住公寓等一般为40年或者50年。当然,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的,只看落地细则。


    3、落户政策差异


    各个城市规定有不同,往往只有住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓(例如人才公寓,住宅型公寓等)才能落户,前不久长沙有个公寓落户政策除外,而商住和综合用地的商业公寓由于不属住宅性质,就不能落户。


    因为如此,就缺少了教育方面优势,那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。


    4、生活成本不同


    商住公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳,比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然气的。所以吃饭只能通过电器来解决,细账就不算了,经年累月,这都是一笔笔不小的开支。


    5、税费标准较高


    由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。享受不到普通住宅税费优惠或减免, 契税按照3%缴纳。


    转让出售时,未满2年,需按全额的5%缴纳增值税;按差额的20%缴纳个人所得税;满2年的增值税按差额的5%计征,个人所得税相同。评估需现场勘查,基本与实际成交价形同,甚至高于实际成交价也是常有的事情。


    6、公摊面积差异


    酒店式公寓等一般都是通廊式的布局,入口大厅及电梯厅都会更做得“大气”,加上长长的走廊,设备间也要比普通住宅多,因此公摊面积一般会达到40%左右,有的会更高!

     

    讲清楚了商业公寓跟住宅的差别,来说住宅式公寓就简单多了!


    住宅式公寓,又叫居住型公寓,首先他的用地是住宅用地,是住宅用地,这个是非常非常重要的差别,也就决定了跟商住公寓很多其他不一样的地方。

    那么他的产权就是70年!

    02

    那么,这种住宅公寓到底能不能买呢?

    70年住宅公寓和40年商住公寓有本质上的差别,绝不仅仅只是产权年限不同。


    70年产权公寓,性质就是住宅,不过面积小一点,可以落户口,可以挂学区,可以做30年贷款,交易也只是正常的税费,水电气费都是民用,但一般来说都只通燃气,厨房比较简单直接就在进门的过道里。


    但是,70年住宅公寓的缺点是啥?


    70年公寓公摊高。用套内实得面积来计算,70年公寓的价格有一部分都让公摊给吃了。

    而且70年公寓不是居住式的电梯设置, 产品设计上不如住宅的小区环境和住宅体验等。


    但是具体产品要具体来看,如果去掉公摊,套内面积比同样位置的住宅价格要低的话,也可以说是性价比很高的产品。


    而且,相比70年住宅,70年公寓的租金收益非常不错,这是很大优势。


    有些70年公寓在地段上非常有优势,挨着CBD,商业配套各方面非常好,产品设计也会很灵活,挑高会比较高,有些达到5米的做成loft形式,其实很多人也挺喜欢这样的居住环境。


    尤其是现在年轻的小情侣,很多人非常愿意单独租这种小公寓住的。


    我对70年住宅产权公寓的购买建议是啥?


    首先第一套房,能买住宅优先买住宅,好歹买个两房. 在目前调控毫不放松的情况下,名额和子弹要投到能看到血的地方。如果是自住,实在喜欢就买。


    如果是投资的话,这个没有问题,好好甄选下是可以投的,特别有一种情况很典型,对一些没有名额又想投资的朋友,可以优选一二线城市的,特别是几个都市圈的,优选珠三角,长三角以及大北京,因为不占名额,可以全国一盘棋,拉通起来进行投资,把钱往收益高的地方流动, 有多少钱投资多少,获取相对的高租金回报以及固定资产的稳定增值两部分。


    第一个是看价格,是否相对周边其他产品如住宅等价格有又晒,有一定价差就性价比很高了。


    第二个,地段,这个非常关键,住宅型公寓对地段的要求要高过一般住宅的,这点你可以好好琢磨一下。


    第三个看配套,特别是,商圈,交通这些。


    所以如果要买70年公寓投资的,一定要挑好地段,挑好地段,挑好地段,重要的事情说三遍。然后要有配套,有地铁和商场,因为你是要出租的,很多公寓的租户主要是年轻人,对于年轻人来说,地铁和商场是加分项,再有装修漂亮些租金可以租高一点。


    如果是带学区的优质70年小房子,只要学区好,大概率是不会有问题。


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