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    • 注意!所有房贷都要重新签,怎么签才合算?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-03-05  /  浏览:3039 次  /  

    按照央行的要求,从3月1日开始,所有存量房贷开始重新签,转为LPR利率,银行也会陆续打电话给你,让你重新去签订房贷合同。

    timg (5).jpg

    重新签订的合同有两种选择:


    1、一种是按照LPR的浮动利率


    2、一种是固定不变利率


    二选一,每个存量房贷的贷款人都要重新做选择,如何选才合算呢?


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    为什么要搞LPR利率?


    之前推文里说过,因为最近有一些新用户关注,这里再简单讲一下:


    原先我们贷款参考的是都是基准利率,基准利率是一个政策性利率,说白了就是央行说多少就是多少,它便于国家控制货币投放,但是不能很好的反应市场需求:


    最大的问题就是货币传导不畅,这个道理很容易明白:


    比如,央行想多投放一点钱给实体特别是,于是把钱给了银行,然而银行按照基准利率来放贷,基准利率一般比市场利率高,一方面小银行觉得利率高贷不起,另一方面银行也嫌小企业风险大不愿意放贷,但是货币总要贷出去,结果最后全都去了房地产和国企,特别是一些国企,还会把低息拿来的钱转手贷给拿不到钱的中小企业。


    这就是此前经济发展的一个大背景,越放水越流到房地产,越挤兑实体生存空间。为了解决这个问题,于是就推出LPR利率来逐步替代基准利率。


    LPR利率=央行做MLF的利率+18家银行每月报价加点(利润和风险)


    MLF利率就是央行控制货币投放的利率,18家银行根据市场需求,在参考利润和风险因素平均出一个报价加点,最终得出LPR利率。


    这个利率,不但可以反应国家的货币操作,也能最大程度反应市场需求,更好解决目前经济存在的货币传导不畅问题。


    - 2 -


    具体对房贷有哪些影响呢?


    转化成LPR房贷之后,你的房贷利率就变成:


    房贷利率=LPR+政策加点+个人加点


    政策加点主要是便于国家调控楼市,比如二套房就要上浮,个人加点就要看个人贷款资质、信用情况如何。


    那问题来了,怎么转化呢?


    举个例子,假设:


    2018年,小李买了首套房,按照当年的房贷利率为5.39%;


    2015年,小张买了二套房,按照当年政策房贷利率为5.68%打了八折为4.54%。


    两人都要进行转化,有两种选择:


    小李可以按照5.39%固定利率,小张可以按照4.54%固定利率,永不在变一直到还完款为止。


    如果转化成LPR,就要算加点了,如下:


    统一锚定2019年12月20日的报价利率4.8%


    小李的加点如下:5.39%-4.8%=0.59%


    小张的加点如下:4.54%-4.8%=-0.26%


    注意:这个加点是可以是负数的,而且一旦转化,永不在变。


    转化之后,他们各自的房贷利率如下:


    小李的房贷利率=LPR+0.59%,按照最新的5年期报价4.75%计算小李今年的房贷利率为5.34%。


    小张的房贷利率为4.75%-0.26%=4.49%。


    所以转换之后,你每个月的房贷利率高低就取决于五年期以上LPR的高低。


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    哪一种方式更合算呢?


    通过上面的计算我们可以看出,转化为LPR的小李和小张的房贷利率都有实际的下调,关键就在于LPR未来是下调还是上浮。


    我觉得在很长一段时间,LPR都会呈现下调趋势,理由如下:


    1、利率是和经济挂钩的,从整个经济周期看来,目前中国和全球经济还处在低迷期,经济增速放缓,全球央行都在降息放水,甚至很多人提出负利率,利率下调是大趋势。


    2、高杠杆的经济没有上浮利率的基础。全球经济这十几年来都靠放水加杠杆撑着,贸然上浮利率只会刺破泡沫,目前看来不可能,连美联储都开始降息。


    3、单从国内看,国内外压力下经济长期处于L型,实体经济特别是中小企业日子不好过,这个时候更需要低利率来扶持,稳增长,保就业,怎么稳,怎么保,目前来看就是长期的利率下行。


    基于以上的理解,我的看法是如果你的房贷只剩几年,无所谓转换不转换,如果房贷还有十几二十年:


    还是换成LPR更合算。


    仅供参考,就这样。


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